1. Un taux d’endettement maîtrisé : la base d’un bon dossier bancaire immobilier
Si votre taux d’endettement dépasse 35 %, inutile de rêver.
Votre dossier bancaire immobilier sera systématiquement recalé. Les banques ne financent pas les profils en surcharge : elles veulent des emprunteurs stables, capables d’absorber une mensualité sans risquer le surendettement.
Objectif à viser : 30 à 33 % grand maximum d’endettement pour maximiser vos chances.
Cela signifie que toutes vos charges mensuelles (loyers, crédits en cours, pensions, etc.) ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets.
Idéalement, vous devez présenter pas ou peu d’endettement existant, surtout pour un premier projet ou un investissement locatif.
Exceptionnellement certaines banques peuvent aller jusqu’à 40% de taux d’endettement pour les “bons profils” dans le cadre d’un achat de résidence principale.
Ainsi que pour certains projets locatifs intéressants, certaines banques font attention au “taux d’endettement différentiel” et sont moins regardantes sur le taux d’endettement, si on finance en SCI.
Conseil Funding experts : remboursez impérativement vos petits crédits à la consommation avant de commencer à constituer votre dossier. Vous gagnerez en capacité d’emprunt et en crédibilité immédiate.
2. Un projet maîtrisé : si on ne comprend pas votre projet, personne ne le financera
Un bon dossier bancaire immobilier, c’est d’abord un dossier porté par quelqu’un qui sait de quoi il parle. Trop d’investisseurs se contentent de balancer des chiffres sans comprendre les mécanismes derrière : rentabilité, fiscalité, cashflow, vacance locative…
Résultat ? Le banquier ne suit pas.
Si vous n’êtes pas capable d’expliquer votre projet clairement, il ne sera pas financé.
Point final.
Ce que veut un banquier, c’est un projet maîtrisé de A à Z : type de bien, emplacement, stratégie locative, plan de financement, prévisionnel, risques identifiés… Plus vous êtes précis, plus il a confiance.
Conseil Funding experts : arrivez en rendez-vous avec un pitch clair, un dossier structuré et des réponses prêtes à toutes les questions.
Vous ne vendez pas juste un projet : vous vendez votre crédibilité.
Vous faire accompagner dans le montage et la présentation de ces dossiers de financement est la clé, chez Funding Experts, on obtient 100% de nos financements.
3. Un emploi stable : le CDI, c’est le Graal du dossier bancaire immobilier
Dans un dossier bancaire immobilier, le type de contrat de travail est un critère décisif.
Le CDI, c’est ce que les banques apprécient le plus.
Vous êtes en CDI ? Vous cochez déjà une case rassurante.
Vous êtes fonctionnaire ? Encore mieux.
Vous bossez pour une grande entreprise connue ? Jackpot.
Pourquoi ? Parce que ça envoie un message simple au banquier : « Cette personne a des revenus réguliers et sécurisés. »
Les profils en freelance, chef d’entreprise ou en reconversion peuvent aussi obtenir des financements, à condition d’avoir des avis d’imposition qui permettent de justifier d’un montant de revenus déclaré attractif. Il faudra alors compenser avec un reste à vivre important, un historique bancaire exemplaire ou un apport solide.
Notre conseil : si vous êtes en CDI, mettez-le en avant dès la première ligne de votre dossier. Et si vous êtes dans une boîte renommée, ne soyez pas modeste. C’est un atout stratégique.
4. Un bon avis d’imposition : tout est clair, tout est déclaré
Un dossier bancaire immobilier solide passe aussi par une déclaration de revenus optimale.
Pas de montages flous, pas de revenus dissimulés. Tout doit être déclaré clairement et légalement.
Les banques ne financent pas à l’aveugle. Elles veulent voir la réalité de vos revenus, charges, et patrimoine.
Si vos documents ne sont pas cohérents, ou si vos chiffres ne collent pas avec ce que vous racontez, c’est terminé avant même d’avoir commencé.
Votre avis d’imposition, c’est votre vitrine fiscale. Il doit montrer que vous êtes crédible, stable et transparent.
Notre conseil : ne cachez rien. Au contraire, soyez limpide. Une fiscalité propre, c’est un dossier qui inspire confiance.
Pour les indépendants et entrepreneurs : négliger l’importance de cet aspect, c’est se tirer une balle dans le pied sur la durée. Un avis d’imposition flou ou incomplet peut non seulement compromettre un financement, mais aussi affecter votre crédibilité à long terme.
5. Facilité de traçage des mouvements intercomptes : simplicité avant tout
Un dossier bancaire immobilier efficace doit aussi permettre au banquier de tracer facilement les mouvements intercomptes.
Evitez de multiplier les comptes bancaires sans raison. Plus vous avez de comptes, plus vous compliquez la tâche des banques. Et plus vous compliquez, plus vous risquez d’être perçu comme difficile à suivre financièrement.
Les banques cherchent la transparence. Si vos fonds se dispersent sur des comptes multiples, ou si les mouvements entre vos comptes ne sont pas évidents à suivre, vous allez donner l’impression de ne pas être organisé financièrement.
L’objectif est de rendre l’analyse de vos finances simple et directe. Moins il y a de comptes à gérer, plus le banquier peut rapidement comprendre votre situation financière.
Notre conseil : regroupez vos comptes pour simplifier la gestion et la traçabilité des flux. Cela donne une image de rigueur et de transparence. C’est un gros plus pour votre dossier.
6. Le profil sécuritaire : une gestion financière saine
Les banques privilégient les profils sécuritaires, ceux qui montrent qu’ils savent gérer leurs finances avec rigueur et discipline. Un bon dossier bancaire immobilier ne doit pas seulement refléter un revenu stable, mais aussi une gestion maîtrisée de l’épargne.
Avoir de l’épargne de côté et épargner régulièrement des sommes correctes montre à la banque que vous êtes une personne fiable.
Évitez aussi les dépenses excessives. Une vie standard, avec des dépenses maîtrisées (factures, loyer, abonnements raisonnables), est un gros atout.
Si vos finances sont claires et prévisibles, votre dossier sera plus facilement accepté.
Notre conseil : épargnez régulièrement et maintenez un mode de vie raisonnable. Évitez les virements internationaux complexes ou les mouvements bancaires difficiles à tracer.
Cela simplifie la vie du banquier et renforce la crédibilité de votre dossier, ainsi que vos chances d’obtenir votre financement.
7. Type de projet envisagé : investir intelligemment
Les banques préfèrent les projets immobiliers solides et bien réfléchis.
Un achat de résidence principale est souvent privilégié dans un premier temps.
Cela montre que vous êtes un investisseur rationnel et prudent, avant de vous lancer, dans un second temps, dans des investissements locatifs.
Cela ne veut pas dire que l’investissement locatif est négligeable, mais c’est la seconde étape après avoir sécurisé un bien pour votre propre usage.
Envisager d’abord un projet de résidence principale montre votre stabilité et votre sérieux en tant qu’emprunteur.
Notre conseil : présentez un projet d’achat de résidence principale dans un premier temps. Cela sera plus simple à financer et vous offrira de meilleures chances d’obtenir un financement.
8. Situation maritale : stabilité familiale = plus de sécurité pour la banque
La situation maritale a un impact direct sur la perception du banquier.
Quand vous êtes en couple, les deux partenaires doivent participer à l’investissement : chacun investit, chacun travaille. Si vous êtes en congé parental, l’un des deux doit avoir un revenu stable et élevé. Mais ce n’est généralement pas le bon moment pour présenter un dossier.
Une famille standard, avec un nombre raisonnable d’enfants, est idéale aux yeux des banques.
Un profil de couple avec deux revenus stables et une gestion familiale maîtrisée offre une solidité financière qui rassure les prêteurs.
Notre conseil : mettez en avant la solidité de votre situation familiale et professionnelle dans votre dossier. Un couple avec des revenus stables est toujours mieux perçu.
9. Ce qui peut vous rayer complètement : comportements à éviter
Certaines pratiques peuvent rayer votre dossier bancaire avant même que le banquier ait regardé votre demande.
Les paris en ligne, les incidents bancaires fréquents, ou les commissions d’intervention sont des signaux négatifs qui compliqueront grandement votre financement.
Les abonnements de loisirs excessifs ou un style de vie trop centré sur des dépenses de loisirs donneront l’impression que vous n’êtes pas capable de gérer vos finances de manière responsable.
Ces comportements nuisent directement à votre crédibilité financière.
Notre conseil : évitez les comportements à risque et maintenez une gestion saine et rigoureuse de vos finances. Cela maximisera vos chances d’être financé.
Si vous êtes un grand consommateur de loisirs, utilisez un “compte poubelle”, qui n’a aucun lien avec votre compte qui finance votre vie au quotidien.
10. Bonus : un peu d’associatif, c’est toujours un plus
Avoir des engagements associatifs ou des activités bénévoles sur vos comptes peut être perçu de manière positive. Cela montre que vous êtes une personne responsable, impliquée et engagée dans la communauté.
Cela peut représenter un véritable bonus pour votre dossier, ajoutant une dimension de fiabilité sociale.
Notre conseil : mettez en avant vos activités associatives ou bénévoles. Un engagement positif peut vous démarquer et renforcer la confiance du banquier.
Conclusion
Un bon dossier bancaire immobilier repose avant tout sur un fonctionnement de compte irréprochable et une gestion financière claire.
Pour convaincre les banquiers, vous devez présenter une situation simple : un compte qui fonctionne bien, des épargnes régulières, et une gestion pragmatique de vos finances.
Avoir de l’épargne de côté, épargner chaque mois des sommes raisonnables, et éviter les mouvements bancaires compliqués ou intraçables est absolument crucial.
Il n’existe pas de dossier parfait, mais il y a des profils types qui répondent aux attentes des banques.
Un mode de vie standard, où vous payez vos factures, votre loyer, et vos abonnements de manière équilibrée, sans retard, est un atout majeur. Moins il y a de complexité dans votre dossier, mieux c’est pour le banquier. En simplifiant votre situation, vous renforcez votre crédibilité et augmentez vos chances d’obtenir un financement.
Chez Funding Experts, nous vous aidons à construire un dossier irréfutable en mettant en avant les éléments clés qui font la différence.
Contactez-nous pour vous assurer que votre stratégie de financement réponde aux exigences des banques et maximisez vos chances de financement.